离婚协议纠纷：双方约定将房产留给孩子，是否一定有效？

案情介绍
 王某和刘某原系夫妻关系,婚后生育一子王某某。夫妻共同购买了成都市武侯区某小区5号楼1003号房屋(以下简称1003号房屋),登记在妻子刘某的名下。2016年4月,王某和刘某协议离婚,双方签署的离婚协议书中关于共同财产的分割部分有如下约定:“位于北京市武侯区某小区5号楼1003号房屋一处归孩子王某某所有。王某可以暂时居住直至孩子结婚前6个月搬出此房。结婚之时,不腾出此房后果由王某全部负责。"2017年2月,刘某在成都日报上刊登遗失声明一份,载明:“房屋所有权人刘某不慎将坐落于成都市武侯区某小区5号楼1003号的房屋所有权证遗失,证号:成房权证丰私字第N号,声明作废。”2017年3月8日,刘某与王某某签订《存量房屋买卖合同》,以105万元的成交价格买卖1003号房屋,交纳契税14500元。王某某实际未向刘某支付购房款。2017年3月8日,1003号房屋登记的产权人变更为王某某单独所有。后儿子王某某以产权人的名义要求父亲搬出住房,父亲王某无奈于2017年10月委托本律师向成都市武侯区人民法院起诉,要求判令刘某和王某某之间关于成都市武侯区某小区5号楼1003号房屋买卖合同无效。
 
天作律师分析
 本案争议的焦点是:原告是否仍属诉争房产的共有人,房屋买卖合同是否有效?
要想搞清楚原告是否是房屋的共有人,我们要先知道什么是共有。共有是指两个以上主体对同一财产享有所有权。《中华人民共和国民法通则》第78条规定:“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有…妻之间在婚后取得的财产一般属于共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第17条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”
虽然诉争房产登记在妻子刘某名下,但因为系夫妻共同购买,所以应属夫妻共有财产。
离婚时,夫妻双方对共有房产的分割做了约定,即房产归孩子所有,此约定属于赠与。赠与合同通常为实践性合同,《中华人民共和国合同法》第186条第1款规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”即不动产在产权登记以前,动产在实际交付前,赠与人均可以撤销赠与。在将房产过户给孩子以前,房屋的所有人应该属于夫妻共有,因为夫妻二人在离婚时约定将房产赠与孩子,但未实际过户,夫妻二人对房产仍享有所有权。
既然房产在过户给孩子以前仍属于夫妻共同财产,妻子擅自处分的行为是否有效?最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》(试行)第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义,务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的,损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。由此可见,未经共同共有人同意而擅自处分财产的行为,一般应认定为无效行为。本案中,被告刘某虚构了房屋产权证丢失的事实,在报纸上刊登遗失声明,而后王某某签订房屋买卖合同将房产进行过户,在只交纳了契税而没有进行实际付款的情况下使1003号房的产权人变为了王某某。应当说,被告二人的这一行为应属无效行为。首先,虽然被告刘某在报纸上刊登遗失声明,但该房屋属于原告王某与刘某共有财产,出售该房屋应经过原告王某的同意。此外,被告王某某亦不构成善意第三人,其与被告刘某系母子关系,应当对案!庭财产有所了解,而且,在房屋买卖合同签订后,其并未真正付款,就将产权人变更为自己,也说明了其并非有偿取得该房屋。因此,该房屋买卖合同应属无效合同。本案法院是以“被告刘某、王某某之间并不存在房屋买卖合同关系,且王某作为该房产的共有人并不同意出售该房屋给王某某,王某某亦未按合同给付款项”为由判决买卖合同无效的,原告王某据此得以胜诉。但如果本案被告刘某、王某某之间根据离婚协议书中的约定以赠与方式将房屋过户给王某某,王某还能以赠与合!同无效为由打赢官司吗?答案是可以的。因为离婚协议书中约定房屋归儿子王某某所有,这是一种赠与,但赠与合同通常是实践性合同,且必须赠与人同意并签订协议过户才行,而王某并未同意将房产进行过户。所以,未经王某同意,即便刘某、王某某之间以赠与方式过户,也应属无效赠与合同,王某照样能打赢官司。
 
法院判决
经过本所律师的代理，法院认为2017年3月8日签订的关于成都市武侯区某小区5号楼1003号房屋的《存量房屋买卖合同》无效，由此维护了王某的合法权益。